Guides · Publié le 14 août 2026 par Florent Puccini · lecture 7 min

Tableau Excel de rentabilité locative : les formules exactes et leurs 5 angles morts

Presque tous les investisseurs commencent par un tableur, et c'est un bon réflexe : Excel calcule très bien la partie financière d'un investissement locatif. Voici les formules qui comptent vraiment — celles que la plupart des modèles trouvés en ligne n'utilisent pas — puis, honnêtement, les cinq calculs qu'un tableau ne fera jamais correctement pour toi.

Le tableau minimum : quatre blocs

Un tableau utilisable tient en quatre blocs. Le piège n'est pas leur contenu, c'est de croire qu'un cinquième bloc — la fiscalité — s'ajoute aussi simplement. Nous y venons.

Les formules Excel qui font la différence

La quasi-totalité des tableaux amateurs calculent la mensualité de crédit avec une règle de trois du type capital × taux ÷ 12. C'est faux : un prêt amortissable ne fonctionne pas ainsi. Excel a trois fonctions financières faites exactement pour ça.

La mensualité — fonction VPM (PMT en anglais). Le capital se saisit en négatif pour obtenir un résultat positif :

=VPM(3,6%/12 ; 20*12 ; -200000) → 1 170,22 € par mois

Soit, pour 200 000 € empruntés sur 20 ans à 3,6 %, une mensualité de 1 170,22 € — hors assurance emprunteur, qui n'est jamais incluse dans cette fonction et qu'il faut ajouter à part.

La séparation capital / intérêts — fonctions PRINCPER et INTPER. C'est la partie que presque personne ne modélise, alors qu'elle est décisive en locatif : seuls les intérêts sont déductibles des loyers, jamais le capital remboursé.

Mois 1 =INTPER(3,6%/12 ; 1 ; 20*12 ; -200000) → 600,00 € d'intérêts =PRINCPER(3,6%/12 ; 1 ; 20*12 ; -200000) → 570,22 € de capital Mois 120 =INTPER(3,6%/12 ; 120 ; 20*12 ; -200000) → 355,79 € d'intérêts =PRINCPER(3,6%/12 ; 120 ; 20*12 ; -200000) → 814,43 € de capital

La mensualité ne bouge pas, mais sa composition s'inverse lentement. Au premier mois, tu paies 600 € d'intérêts déductibles ; dix ans plus tard, plus que 356 €, soit 41 % de moins. Ta charge déductible fond d'année en année — et avec elle, ton avantage fiscal. Un tableau qui applique un montant d'intérêts constant sur 20 ans se trompe massivement sur la fiscalité des dernières années.

Le rendement d'ensemble — fonction TRI (IRR). Si tu alignes tes flux annuels sur une ligne (l'apport en négatif la première année, les cash-flows ensuite, le produit net de revente la dernière), le TRI donne le taux de rentabilité interne de l'opération complète :

=TRI(B2:V2)

C'est l'indicateur le plus honnête pour comparer deux investissements, bien plus que le rendement brut affiché dans les annonces — à condition que la dernière cellule, le produit de revente, soit correcte. C'est justement là que le tableur commence à décrocher.

Angle mort n°1 : l'impôt n'est pas un pourcentage du loyer

Le réflexe naturel consiste à écrire quelque chose comme =loyer_annuel*30%. Ça ne correspond à aucune règle réelle. L'impôt locatif porte sur un résultat imposable, pas sur les loyers : il faut retrancher les charges déductibles et les intérêts d'emprunt (variables chaque année, voir plus haut), appliquer le régime fiscal retenu, puis ajouter les prélèvements sociaux.

La conséquence surprend souvent : un bien peut afficher un cash-flow négatif et rester imposable, parce que le capital remboursé sort de ton compte sans être déductible.

Angle mort n°2 : micro ou réel, un arbitrage qui se recalcule

Modéliser un régime fiscal dans une cellule suppose de l'avoir déjà choisi. Or le bon régime dépend du résultat, et le résultat dépend du régime : c'est circulaire. Il faut calculer les deux scénarios en entier, puis les comparer — et refaire l'arbitrage chaque année, car le gagnant change avec le temps.

Le détail de cet arbitrage est traité dans notre guide LMNP : micro-BIC ou régime réel, et la comparaison entre nu et meublé dans location nue ou meublée.

Angle mort n°3 : les amortissements du meublé

En LMNP au réel, le bien s'amortit par composants — gros œuvre, toiture, installations, agencements — chacun sur sa propre durée. Ce n'est pas une ligne, c'est un tableau d'amortissement parallèle à celui du prêt, qui s'étale sur des décennies et qui conditionne le résultat imposable réel. Le sujet est détaillé dans amortissement LMNP.

Angle mort n°4 : la plus-value à la revente

C'est la cellule qui pèse le plus lourd dans un TRI, et la plus souvent laissée vide. Le calcul de la plus-value immobilière obéit à ses propres règles : abattements pour durée de détention, distincts pour l'impôt et pour les prélèvements sociaux, avec des seuils qui ne tombent pas aux mêmes années. Voir plus-value LMNP après la réforme.

Angle mort n°5 : ton tableau vieillit sans prévenir

C'est le plus insidieux. Les paramètres fiscaux sont saisis en dur dans les cellules : barème de l'impôt, taux de prélèvements sociaux, seuils et abattements des régimes micro. À chaque loi de finances, une partie devient obsolète.

Ton tableau, lui, continue de calculer : aucune cellule ne devient rouge, aucune formule ne plante. Il produit simplement des résultats faux avec l'assurance d'un fichier qui fonctionne. C'est plus dangereux qu'une erreur visible.

Excel ou simulateur : l'arbitrage honnête

Il n'y a pas de mauvaise réponse, il y a un partage des rôles assez net :

Autrement dit : garde ton tableau pour dégrossir une annonce en trente secondes. Pour la décision d'achat elle-même — celle qui t'engage sur vingt ans — la fiscalité mérite mieux qu'une cellule figée.

Questions fréquentes

Quelle formule Excel pour calculer une mensualité de crédit ?
La fonction VPM (PMT en anglais) calcule la mensualité constante d'un prêt : =VPM(taux_annuel/12 ; durée_en_années*12 ; -capital_emprunté). Le capital est saisi en négatif pour que le résultat s'affiche en positif. Attention : cette mensualité ne comprend pas l'assurance emprunteur, qu'il faut ajouter séparément — elle se calcule le plus souvent sur le capital initial, pas sur le capital restant dû.

Comment séparer capital et intérêts dans Excel ?
Deux fonctions le font pour une échéance donnée : PRINCPER renvoie la part de capital remboursé et INTPER la part d'intérêts. La syntaxe est =PRINCPER(taux/12 ; numéro_du_mois ; durée*12 ; -capital) et =INTPER(taux/12 ; numéro_du_mois ; durée*12 ; -capital). Cette distinction est indispensable en immobilier locatif : seuls les intérêts sont déductibles des loyers, jamais le capital remboursé.

Un tableau Excel suffit-il pour un investissement locatif ?
Pour la partie financière — loyers, charges, tableau d'amortissement du prêt, rendement brut et net — un tableur fait parfaitement le travail, et ces formules sont stables dans le temps. C'est la partie fiscale qui pose problème : arbitrage micro/réel, amortissements en meublé, plus-value à la revente et barèmes qui changent chaque année. Un tableau figé donne des chiffres justes en apparence, mais faux dès la première évolution des règles.

Pourquoi mon tableau Excel devient-il faux chaque année ?
Parce que les valeurs fiscales y sont saisies en dur : barème de l'impôt sur le revenu, taux de prélèvements sociaux, seuils et abattements des régimes micro. Ces paramètres évoluent à chaque loi de finances. Un tableau construit une année donnée continue de calculer sans erreur visible l'année suivante — il applique simplement des règles périmées, ce qui est plus dangereux qu'une formule qui plante.

Note : les montants issus des fonctions VPM, PRINCPER et INTPER sont exacts pour les paramètres indiqués (200 000 € sur 20 ans à 3,6 % nominal, hors assurance). Les noms de fonctions sont ceux d'Excel en français ; leurs équivalents anglais sont PMT, PPMT et IPMT. Rentab' est un outil d'aide à la décision, pas un conseil fiscal ou financier personnalisé — voir méthode & sources.