Publié le 31 juillet 2026 · lecture 7 min

Plus-value LMNP après la réforme 2025 : le calcul étape par étape

Depuis le 15 février 2025, la revente d'un bien loué en LMNP au réel coûte un peu plus cher en impôt qu'avant — parce que les amortissements déduits pendant la détention sont désormais repris dans le calcul de la plus-value. C'est un changement réel, qu'il faut anticiper avant de vendre. Ce n'est pas la fin de l'intérêt du LMNP au réel : c'est la fin d'un cumul que le législateur jugeait trop favorable. Voici le calcul complet, avec un exemple chiffré.

Ce qui a changé le 15 février 2025

Avant la réforme, le LMNP au régime réel cumulait deux avantages sans aucune interaction entre eux : pendant la détention, l'amortissement du bien neutralisait l'impôt sur les loyers (souvent pendant dix, quinze, vingt ans) — et à la revente, la plus-value se calculait exactement comme pour un particulier qui n'aurait jamais amorti quoi que ce soit. Les amortissements pratiqués n'avaient aucun impact sur le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Ce cumul — avantage fiscal courant sans reprise à la sortie — était jugé trop généreux par le législateur, d'autant qu'il n'existait pas pour la location nue au réel foncier.

La loi de finances a corrigé ce point : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Concrètement, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué du montant total des amortissements pratiqués sur la période (hors amortissement du terrain, qui n'est jamais amortissable). Un prix d'acquisition plus bas donne mécaniquement une plus-value plus élevée — et donc un impôt plus élevé à la revente.

Ce qui ne change pas : l'avantage fiscal pendant la détention reste entier, et le régime des plus-values immobilières des particuliers continue de s'appliquer pour le reste (abattements pour durée de détention, taux, prélèvements sociaux). Le LMNP ne devient pas un régime professionnel : seule la case « amortissements » du calcul change.

Le calcul étape par étape

1. Prix de revente net : prix de vente diminué des frais de revente (frais d'agence, diagnostics… environ 6 % du prix en moyenne).
2. Prix d'acquisition corrigé : prix d'achat + frais d'acquisition (notaire, agence) + travaux immobilisés − amortissements cumulés réintégrés (hors terrain).
3. Plus-value brute : prix de revente net − prix d'acquisition corrigé.
4. Abattements pour durée de détention : appliqués séparément sur l'impôt sur le revenu (exonération totale après 22 ans) et sur les prélèvements sociaux (exonération totale après 30 ans).
5. Impôt dû : 19 % au titre de l'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux sur les bases après abattement, plus une surtaxe si la plus-value taxable dépasse 50 000 €.

Besoin de voir ce calcul appliqué à ton propre bien, amortissements inclus depuis l'achat ? Le simulateur LMNP 2026 de Rentab' fait tourner l'ensemble du régime — micro-BIC ou réel — et projette la plus-value à la revente avec la réforme intégrée.

Exemple chiffré complet

Un appartement meublé acheté 140 000 €, plus 12 000 € de frais de notaire (soit un prix de revient de 152 000 €), sans travaux immobilisés. Il est revendu 15 ans plus tard à 190 000 €. Sur la période, le propriétaire a pratiqué 55 000 € d'amortissements cumulés (bâti + mobilier).

La base IR (32 640 €) restant sous le seuil de 50 000 €, aucune surtaxe ne s'applique ici. C'est un exemple simplifié : il ne tient pas compte des frais réels de revente qui peuvent varier, ni de spécificités propres à chaque dossier — mais l'ordre de grandeur et la mécanique sont exacts.

Sans la réforme, ça aurait donné quoi ?

Reprenons exactement le même bien, mais avec l'ancien régime : les amortissements ne réintègrent rien, le prix d'acquisition retenu reste à 152 000 €.

Sur ce dossier précis, la réforme représente environ 12 100 € d'impôt supplémentaire à la revente. C'est loin d'être anecdotique, et ça mérite d'être anticipé avant de signer un compromis. Mais mis en perspective : sur quinze ans de détention, l'amortissement a très probablement neutralisé l'impôt sur une bonne partie des loyers perçus — une économie qui, dans la plupart des dossiers, dépasse largement ce surcoût à la sortie. La réforme rabote l'avantage global du LMNP au réel, elle ne l'inverse pas.

Les cas particuliers

Certaines situations bénéficient d'exceptions à la réintégration ou suivent des règles différentes : c'est notamment le cas de certaines résidences services (résidences étudiantes, seniors, EHPAD) sous conditions tenant à la nature du bail et de l'exploitant. D'autres situations particulières (donation, succession, changement de régime en cours de détention) modifient également la base de calcul. Ces cas sont d'application technique : si ta situation en relève, fais valider le calcul par un expert-comptable avant de vendre plutôt que de te fier à une règle générale.

Pour choisir le bon régime dès l'achat, ou vérifier que le réel reste préférable au micro-BIC compte tenu de tes amortissements et d'une revente future, notre comparatif LMNP : micro-BIC ou régime réel, comment choisir en 2026 détaille les critères. Et si tu hésites entre LMNP et société, SCI à l'IS ou LMNP : lequel choisir pour investir ? compare les deux options, plus-value de revente comprise.

Questions fréquentes

Sources : exemple simplifié à but pédagogique. La réforme et ses exceptions (résidences services notamment) sont d'application technique ; fais valider ton cas par un expert-comptable avant une revente. Rentab' est un outil d'aide à la décision, pas un conseil fiscal personnalisé.