Guides · Publié le 10 août 2026 par Florent Puccini · lecture 7 min
Amortissement LMNP : mode d'emploi 2026
L'amortissement est le mécanisme qui rend le LMNP au réel si efficace fiscalement : chaque année, une fraction du prix du bien et du mobilier vient s'imputer sur les loyers imposables sans aucune sortie d'argent. Mais entre la part du terrain qui ne s'amortit jamais, les durées par composants, le plafond de l'article 39 C et la réforme de la plus-value, la mécanique mérite un vrai mode d'emploi. Le voici, avec un exemple chiffré vérifié.
Un mécanisme réservé au régime réel
Premier point, souvent mal compris : l'amortissement ne s'applique qu'au régime réel, jamais au micro-BIC. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire est « réputé tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire » (article 50-0, 1 du CGI) : impossible de déduire quoi que ce soit en plus, l'amortissement est déjà censé être compris dans l'abattement. Autrement dit, tant que tu restes au micro-BIC, ton bien ne s'amortit pas « en vrai » — et c'est précisément l'un des arguments qui font basculer beaucoup de dossiers vers le réel, comme le détaille le guide LMNP : micro-BIC ou régime réel, comment choisir en 2026.
Ce qui s'amortit — et le terrain qui ne s'amortit jamais
Amortir, c'est constater comptablement qu'un actif se déprécie par l'usage et le temps. Or un terrain ne s'use pas : le terrain n'est jamais amortissable. Sa part est usuellement estimée entre 10 et 20 % du prix selon la localisation — plus élevée en centre-ville dense, plus faible en zone rurale. Cette part doit être retirée de la base avant tout calcul.
Le reste s'amortit, mais pas d'un bloc : la comptabilité décompose le bâti par composants, chacun avec sa propre durée — gros œuvre, façade et étanchéité, installations techniques, agencements intérieurs. Le mobilier et l'électroménager s'amortissent à part, sur des durées courtes. C'est cette ventilation qui fait la qualité (et la robustesse en cas de contrôle) d'un plan d'amortissement.
Les durées usuelles par composants
| Composant | Durée usuelle | Précisions |
|---|---|---|
| Gros œuvre | 25 à 80 ans | Souvent 50 à 80 ans en toute rigueur comptable, 25 à 30 ans en pratique LMNP courante |
| Façade, étanchéité | 15 à 30 ans | Ravalement, toiture, menuiseries extérieures |
| Installations techniques | 10 à 25 ans | Électricité, plomberie, chauffage |
| Agencements intérieurs | 10 à 18 ans | Cuisine, salle de bain, cloisons, revêtements |
| Mobilier et électroménager | 5 à 10 ans | Literie, canapé, table, lave-linge, réfrigérateur… |
Ces fourchettes reflètent les pratiques comptables — il n'existe pas de barème légal figé au composant près. D'où l'écart notable sur le gros œuvre : la rigueur voudrait souvent 50 à 80 ans, mais la pratique LMNP courante retient fréquemment 25 à 30 ans. C'est le rôle de l'expert-comptable de fixer des durées défendables pour ton bien précis.
La méthode étape par étape
- Isole la part du terrain — usuellement 10 à 20 % du prix selon la localisation. Elle ne s'amortit jamais et sort définitivement de la base.
- Ventile le bâti restant par composants : gros œuvre, façade et étanchéité, installations techniques, agencements intérieurs — chacun avec sa durée propre.
- Amortis le mobilier et l'électroménager séparément, sur des durées courtes de 5 à 10 ans.
- Additionne les dotations annuelles de chaque composant pour obtenir l'amortissement total de l'année.
- Applique le plafond de l'article 39 C, II du CGI : la part déductible ne peut pas dépasser le loyer acquis diminué des autres charges.
- Reporte l'excédent éventuel (amortissement réputé différé) sur les années suivantes, sans aucune limite de durée.
Le garde-fou de l'article 39 C : pas de déficit par l'amortissement
L'amortissement LMNP a un plafond structurel : en vertu de l'article 39 C, II du CGI, l'amortissement déductible est limité au montant du loyer acquis diminué des autres charges (intérêts, assurance, taxe foncière, entretien…). Concrètement, l'amortissement peut ramener ton résultat imposable à zéro, mais il ne peut ni créer ni aggraver un déficit.
La bonne nouvelle : l'excédent non déduit n'est pas perdu. Il devient un amortissement réputé différé, reportable sans limite de durée sur les exercices suivants. Beaucoup de loueurs en meublé accumulent ainsi un stock d'amortissements différés pendant les années de crédit (quand les charges sont lourdes), puis le consomment une fois le prêt remboursé — prolongeant d'autant les années sans impôt sur les loyers.
Exemple chiffré : composants stricts contre approche simplifiée
Prenons un bien acheté 200 000 €, avec une part de terrain estimée à 15 %. La base amortissable du bâti est donc de 170 000 €. Comparons une approche par composants stricte, où le bâti serait amorti à 2 %/an (soit 50 ans), et l'approche simplifiée retenue par le simulateur Rentab' (bâti à 85 % du prix sur 28 ans).
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Part du terrain (15 %) | 200 000 € × 15 % | 30 000 € — jamais amortissable |
| Base amortissable du bâti | 200 000 € − 30 000 € | 170 000 € |
| Composants stricts (50 ans) | 170 000 € × 2 % | 3 400 €/an |
| Approche simplifiée Rentab' (28 ans) | 200 000 € × 85 % ÷ 28 | ≈ 6 071 €/an |
| Écart annuel | 6 071 € − 3 400 € | 2 671 €/an |
Les deux approches partent de la même base — 85 % du prix, c'est exactement le bien hors terrain à 15 % — mais aboutissent à des dotations très différentes. Tout l'écart vient de la durée : 50 ans dans la lecture stricte du gros œuvre, contre 28 ans dans l'approche simplifiée, qui reflète les durées plus courtes retenues en pratique LMNP courante (et le poids des composants amortis plus vite que le gros œuvre). Ni l'une ni l'autre n'est « la » vérité légale : la ventilation fine par composants, établie par un comptable, se situe généralement entre les deux.
Depuis 2025, l'amortissement se paie (en partie) à la revente
La loi de finances 2025 (article 84) a changé la donne à la sortie : les amortissements déduits en LMNP sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente — y compris ceux pratiqués avant 2025. L'avantage fiscal de l'amortissement n'est donc plus définitivement acquis : une partie se « rembourse » au moment de la vente, via une plus-value taxable plus élevée.
Nuance importante : seuls les amortissements effectivement déduits sont réintégrés. Les amortissements différés jamais déduits au titre de l'article 39 C ne le sont pas. Le calcul complet à la revente — assiette, abattements, cas particuliers — est détaillé dans le guide Plus-value LMNP après la réforme 2025 : calcul étape par étape. Malgré la réforme, l'amortissement reste très avantageux : il efface de l'impôt au barème chaque année pendant la détention, quand la réintégration ne joue qu'une fois, à la revente, dans le régime des plus-values.
Comment Rentab' calcule ton amortissement
Le simulateur Rentab' retient une hypothèse simplifiée et volontairement prudente : le bâti à 85 % du prix amorti sur 28 ans, les frais d'acquisition et travaux sur 25 ans, et le mobilier sur 7 ans. Ce n'est pas la règle légale — il n'y en a pas au chiffre près — mais une convention d'outil qui permet de comparer micro-BIC et réel sur des bases réalistes, plafond de l'article 39 C et report des amortissements différés inclus, année par année. Ton expert-comptable affinera ensuite la ventilation exacte par composants. Pour voir ce que ça change sur ton bien, le guide Simulateur LMNP 2026 : calcul complet du meublé (micro-BIC ou réel) déroule le calcul de bout en bout.
Questions fréquentes
Peut-on amortir en LMNP au régime micro-BIC ?
Le terrain peut-il être amorti ?
L'amortissement LMNP peut-il créer un déficit ?
Les amortissements sont-ils réintégrés dans la plus-value à la revente ?
Chiffre ton amortissement avant de choisir ton régime
Prix du bien, part du terrain, mobilier : Rentab' calcule l'amortissement année par année, applique le plafond de l'article 39 C et compare micro-BIC et réel. Sans compte, sans carte.
Lancer la démo guidée Voir les tarifsSources : articles 39 C, II et 50-0, 1 du Code général des impôts ; article 84 de la loi de finances pour 2025. Exemple simplifié à but pédagogique : les durées d'amortissement varient selon les pratiques comptables et la ventilation par composants doit être validée par un expert-comptable. Rentab' est un outil de calcul et d'aide à la décision, pas un conseil fiscal personnalisé.