Publié le 31 juillet 2026 · lecture 6 min

LMNP : micro-BIC ou régime réel, comment choisir en 2026

Tu loues un bien meublé et ta déclaration approche. Deux régimes s'offrent à toi : le micro-BIC, simple mais avec un abattement forfaitaire, ou le régime réel, plus lourd administrativement mais qui déduit charges réelles et amortissement. Sur un bien financé à crédit, l'écart d'impôt peut se compter en milliers d'euros par an. Voici comment trancher, sans jargon.

Micro-BIC : la simplicité, avec un plafond

Le micro-BIC est le régime par défaut de la location meublée non professionnelle (LMNP). Tu déclares tes recettes locatives, et l'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire censé couvrir toutes tes charges : pas de justificatifs à produire, pas de comptabilité à tenir, une déclaration en quelques minutes.

• 50 % d'abattement pour la location meublée classique (résidence principale du locataire) et le meublé de tourisme classé, jusqu'à 83 600 € de recettes annuelles (seuil 2026).
• 30 % d'abattement pour le meublé de tourisme non classé, jusqu'à 15 000 € de recettes annuelles (seuil 2026).

La limite du micro-BIC est structurelle : l'abattement est le même pour tout le monde, qu'un bien soit financé à crédit avec des intérêts conséquents ou payé cash, meublé pour 2 000 € ou pour 15 000 €. Il est impossible de déduire tes charges réelles (taxe foncière, assurance, copropriété, intérêts d'emprunt, travaux) ni d'amortir le bien et le mobilier. Si tes charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire, tu paies plus d'impôt que nécessaire.

Le réel : plus complexe, souvent bien plus rentable

Le régime réel permet de déduire tes charges réelles et d'amortir le bien. L'amortissement, c'est l'idée qu'un bien et son mobilier perdent de la valeur chaque année d'un point de vue comptable : tu déduis donc chaque année une fraction du prix du bien et du mobilier de ton résultat imposable, sans sortir un centime de ta poche — c'est une charge purement comptable, pas une dépense réelle.

Concrètement, on amortit séparément :

• le bâti (le bien hors terrain, environ 85 % du prix) sur 28 ans ;
• les frais et travaux (notaire, agence, rénovation) sur 25 ans ;
• le mobilier sur 7 ans en moyenne.

Résultat : sur un bien avec un crédit en cours, l'amortissement combiné aux charges réelles et aux intérêts d'emprunt neutralise très souvent l'impôt pendant 10 à 20 ans. Seule règle à retenir : l'amortissement ne peut jamais créer ni aggraver un déficit — s'il dépasse ce qu'il reste à déduire une année donnée, l'excédent se reporte, sans limite de durée, sur les années suivantes. Pour visualiser cet effet sur ton propre bien, année par année, notre simulateur LMNP 2026 (calcul complet du meublé, micro-BIC ou réel) fait tourner les deux régimes en parallèle.

Un exemple chiffré

Prenons un appartement meublé acheté 130 000 € (dont 6 000 € de mobilier), loué 650 €/mois, soit 7 800 € de loyers annuels.

Le détail : en micro-BIC, la base imposable est 7 800 × 50 % = 3 900 €. En réel, l'amortissement du bâti se calcule (130 000 × 85 %) / 28 ≈ 3 946 €/an, auquel s'ajoute celui du mobilier, 6 000 / 7 ≈ 857 €/an, soit environ 4 800 €/an d'amortissement. Une fois les charges réelles déduites du loyer, il reste souvent bien moins que ces 4 800 € : l'amortissement efface donc la quasi-totalité du solde, ramenant la base imposable proche de zéro. À une tranche marginale d'imposition de 30 %, cela représente un écart d'impôt et de prélèvements sociaux de l'ordre de 1 390 € par an (3 900 × 0,30 × 1,186, en micro contre quasi rien en réel) en faveur du réel.

Attention : c'est un exemple simplifié, hors charges détaillées et hors intérêts d'emprunt, uniquement destiné à illustrer l'ordre de grandeur du mécanisme. Le chiffre exact dépend de ton prix d'achat, de ton loyer, de tes charges réelles et de ta tranche d'imposition — c'est précisément ce que calcule Rentab' pour ton bien.

Quand le micro-BIC reste préférable

Le réel n'est pas systématiquement le bon choix. Il reste parfois plus simple — et pas moins rentable — de rester au micro-BIC :

• Bien peu cher ou déjà largement amorti : sur un studio à 60 000 € acheté cash il y a quinze ans, l'amortissement restant est faible ou épuisé ; l'écart avec l'abattement de 50 % devient marginal.
• Charges réelles faibles : si tes charges réelles (hors amortissement) sont nettement inférieures à l'abattement forfaitaire, le réel n'apporte rien de plus.
• Volonté de zéro paperasse : le réel impose une comptabilité et, en pratique, un comptable spécialisé (300 à 600 € par an). Sur un tout petit bien, ce coût peut effacer une bonne partie du gain fiscal — il faut comparer l'économie d'impôt attendue au coût de gestion, pas seulement regarder le régime le plus avantageux sur le papier.

Autre point à anticiper : le régime réel change aussi la fiscalité de la revente. Depuis la réforme 2025, les amortissements déduits en réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la vente — voir notre article dédié, plus-value LMNP après la réforme 2025 (calcul étape par étape), pour ne pas être surpris le jour où tu revends.

Et si ton projet est une colocation avec plusieurs chambres louées séparément, l'arbitrage micro/réel se fait chambre par chambre : notre simulateur de colocation (rentabilité chambre par chambre) t'aide à voir où ça compte le plus.

Le vrai risque : dépasser le seuil sans s'en rendre compte

Au-delà de 83 600 € de recettes annuelles (meublé longue durée ou tourisme classé), ou de 15 000 € (tourisme non classé), le micro-BIC n'est plus une option : le régime réel devient obligatoire, que tu le souhaites ou non. C'est un point de vigilance pour qui possède plusieurs biens meublés : les recettes se cumulent à l'échelle du foyer fiscal pour l'appréciation du seuil, et un dépassement en cours d'année peut te faire basculer au réel dès l'exercice suivant sans préparation — comptabilité à mettre en place, comptable à trouver, amortissements à calculer rétroactivement.

Ne confonds pas ce seuil avec celui du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) : il se déclenche dès que tes recettes meublées dépassent 23 000 € et qu'elles sont supérieures aux autres revenus de ton foyer. La bascule en LMP remplace les 18,6 % de prélèvements sociaux par des cotisations sociales SSI (environ 35 %) — une mécanique distincte du choix micro-BIC/réel, mais qui peut se cumuler avec lui.

Comment Rentab' tranche à ta place

1. Tu saisis ton loyer et tes charges : prix d'achat, mobilier, loyer, taxe foncière, assurance, copropriété, financement — comme pour n'importe quelle simulation.
2. Le moteur calcule micro-BIC et réel en parallèle : chaque année de la projection, les deux régimes sont chiffrés avec les vrais barèmes 2026, amortissements compris.
3. Le régime le plus avantageux est retenu automatiquement : l'arbitrage peut changer d'une année sur l'autre, par exemple quand l'amortissement s'épuise.
4. Une alerte se déclenche si tu dépasses le seuil micro-BIC : tu sais à l'avance quand le réel devient obligatoire, plutôt que de le découvrir à la déclaration.

Questions fréquentes

Peut-on changer de régime chaque année ?

Oui. Le régime réel s'exerce sur option, valable un an et reconduite tacitement ; tu peux y renoncer avant le 1ᵉʳ février pour revenir au micro-BIC l'année suivante, sous réserve de rester sous les seuils. Ce n'est donc pas un choix figé à vie.

Faut-il un comptable en réel ?

Ce n'est pas une obligation légale, mais c'est fortement recommandé : le réel impose de tenir une comptabilité (bilan, compte de résultat) et de déclarer une liasse fiscale. Un expert-comptable LMNP en ligne coûte en général entre 300 et 600 € par an.

Le mobilier est-il vraiment amortissable ?

Oui. Le mobilier meublant et l'électroménager s'amortissent sur leur durée d'usage réelle, généralement entre 5 et 10 ans (7 ans en moyenne dans nos exemples), en plus de l'amortissement du bâti.

Que se passe-t-il au-delà du seuil micro-BIC ?

Au-delà de 83 600 € de recettes (meublé longue durée ou tourisme classé) ou de 15 000 € (tourisme non classé), le régime réel devient obligatoire : le micro-BIC n'est plus une option, quelle que soit ta préférence.

Sources : seuils et abattements micro-BIC 2026 (Bulletin officiel des finances publiques — BOFiP), durées d'amortissement usuelles en LMNP au réel (bâti 28 ans, frais et travaux 25 ans, mobilier 5 à 10 ans), taux de prélèvements sociaux sur les BIC meublés à 18,6 % (LFSS 2026), seuils du statut LMP (code général des impôts). L'exemple chiffré de cette page est simplifié, hors charges détaillées et hors intérêts d'emprunt, et présenté à titre d'ordre de grandeur uniquement. Rentab' est un outil de calcul et d'aide à la décision ; il ne remplace pas l'avis d'un comptable ou d'un conseiller fiscal pour ta situation personnelle.