Guides · Publié le 6 août 2026 par Florent Puccini · lecture 8 min

Frais de notaire d’un investissement locatif : calcul dans l’ancien et le neuf

Les « frais de notaire » ne rémunèrent pas seulement le notaire : ils regroupent surtout des taxes, des formalités et des débours. Pour estimer un investissement locatif sans gonfler artificiellement sa rentabilité, retiens d’abord un ordre de grandeur de 7 à 8 % dans l’ancien et de 2 à 3 % dans le neuf, puis affine selon le département, le prix et le contenu réel de la vente.

Combien prévoir en 2026 ?

Le montant exact varie, mais deux repères permettent de construire un premier budget cohérent :

Ces pourcentages sont des repères, pas un barème universel. Depuis 2025 et jusqu’en 2028, les départements peuvent relever de 0,5 point leur taux de droits de mutation. Le taux global maximal applicable à un achat ancien peut ainsi atteindre 6,32 % pour la seule composante fiscale, avant les émoluments, débours et formalités. Cette hausse dépend du département et l’exonération prévue pour certains primo-accédants concerne l’achat de leur résidence principale, pas un investissement destiné à la location.

Ce que recouvrent vraiment les « frais de notaire »

Le terme courant est trompeur. La somme versée au moment de l’acte comprend quatre familles de coûts :

1. Les droits et taxes. Ils sont collectés par le notaire puis reversés à l’État et aux collectivités. Dans l’ancien, c’est généralement le poste principal.
2. Les émoluments du notaire. Cette rémunération est réglementée et calculée selon un barème dégressif appliqué au prix du bien, puis soumise à la TVA.
3. Les débours. Le notaire avance différentes dépenses nécessaires au dossier : documents d’urbanisme, cadastre, état hypothécaire ou interventions de tiers.
4. La contribution de sécurité immobilière et les formalités. Elles couvrent notamment la publicité foncière et l’enregistrement de la mutation.

Exemple : un appartement ancien à 200 000 €

Prenons un appartement ancien affiché à 200 000 € hors frais. En utilisant le taux fiscal majoré appliqué par de nombreux départements, le barème réglementé des émoluments et une provision simple pour les débours, l’estimation automatique de Rentab’ ressort à environ 15 634 €, soit 7,8 % du prix.

Le même prix facial ne produit donc pas le même coût d’acquisition selon qu’il s’agit d’un logement ancien ou d’un logement neuf au sens fiscal. Mais cela ne suffit pas à conclure que le neuf est plus rentable : son prix au mètre carré peut être supérieur et le loyer reste limité par le marché. Compare toujours le rendement net calculé sur le coût total, le cash-flow et la projection à la revente.

Mobilier : une réduction possible, jamais un forfait automatique

Lorsqu’un logement est vendu avec une cuisine équipée, de l’électroménager ou des meubles, la partie réellement mobilière peut être distinguée de la valeur immobilière. Les droits de mutation sont alors calculés sur la partie immobilière uniquement.

Trois conditions de prudence sont essentielles :

• les meubles doivent exister et être transmis avec le logement ;
• ils doivent être décrits et estimés article par article, en tenant compte de leur âge et de leur valeur d’occasion ;
• la ventilation doit apparaître dans le compromis puis dans l’acte authentique.

Il n’existe pas de règle permettant de retirer arbitrairement 5 % du prix sans inventaire ni justification. Sur un projet Rentab’, l’estimation automatique part du prix saisi. Si ton notaire valide une assiette immobilière réduite grâce à un inventaire réel, tu peux remplacer le montant automatique par son estimation précise dans le champ « Frais de notaire ».

Frais d’agence : qui les paie change l’assiette

La commission de l’agence n’entre pas dans l’assiette des droits de mutation lorsqu’elle est contractuellement mise à la charge de l’acquéreur. Il faut que le mandat, l’annonce, le compromis et l’acte soient cohérents sur ce point. À l’inverse, une commission normalement due par le vendeur mais payée par l’acquéreur à sa place constitue en principe une charge qui augmente le prix taxable.

Dans le simulateur, saisis le prix du bien hors frais dans le champ principal et la commission réellement à ta charge dans le champ « Frais d’agence ». Cette séparation évite de calculer les frais d’acquisition deux fois sur la même somme.

Pourquoi ces frais changent toute la projection

Oublier 15 000 € de frais sur un achat ancien de 200 000 € ne crée pas une petite imprécision : cela fausse presque tous les indicateurs du projet.

• Le rendement est surestimé si le dénominateur se limite au prix du bien.
• L’apport nécessaire est sous-estimé lorsque la banque ne finance pas l’intégralité des frais.
• Le cash-flow peut changer si les frais sont intégrés au crédit et augmentent la mensualité.
• La projection de revente est fausse si la mise initiale complète n’est pas retranchée du patrimoine final.

Pour le régime des plus-values immobilières des particuliers, les frais d’acquisition peuvent par ailleurs majorer le prix d’achat retenu, soit pour leur montant réel justifié, soit selon le forfait fiscal applicable de 7,5 % lorsque les conditions sont réunies. En LMNP, la réforme de 2025 ajoute une autre question à la revente : notre guide sur la réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP détaille cette mécanique séparément.

Comment bien les saisir dans Rentab’

1. Choisis « Ancien » ou « Neuf / VEFA ». Le moteur adapte immédiatement les droits estimés.
2. Saisis le prix hors frais. Si l’agence est à ta charge et séparée contractuellement, renseigne-la sur sa propre ligne.
3. Vérifie le montant automatique. Il utilise le barème dégressif des émoluments, la TVA, les droits et une estimation des débours.
4. Remplace l’estimation si nécessaire. Le champ reste modifiable pour reprendre le décompte du notaire, le taux exact du département ou une assiette immobilière validée.
5. Lis le coût total, pas seulement les frais. Travaux, mobilier, financement et fiscalité déterminent ensuite le cash-flow et le patrimoine net projeté.

Questions fréquentes

Quel pourcentage prévoir pour les frais de notaire d’un investissement locatif ?
Pour une première estimation, retiens autour de 7 à 8 % dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Le chiffre exact dépend du département, du prix, de la nature du bien et des frais annexes. Demande un décompte au notaire avant de figer ton plan de financement.

Peut-on déduire les meubles du calcul ?
Oui, lorsque leur valeur est réelle, détaillée et reprise dans l’acte. Il ne faut pas appliquer un pourcentage arbitraire : l’inventaire doit être cohérent avec la valeur d’occasion du mobilier.

Les frais d’agence sont-ils soumis aux droits de mutation ?
Pas lorsqu’ils sont contractuellement mis à la charge de l’acquéreur. S’ils restent à la charge du vendeur et que l’acheteur les règle à sa place, ils augmentent en principe l’assiette taxable.

Les frais sont-ils identiques pour une SCI ?
Le socle des frais d’acquisition dépend d’abord de la nature de la vente, pas du seul nom de l’acquéreur. Mais la structure peut ajouter des coûts de création, de conseil, de garantie ou de financement. Pour comparer le coût global, consulte aussi notre guide SCI à l’IS ou LMNP.

Sources vérifiées le 6 août 2026 : simulateur officiel des frais d’acquisition — Service Public · composition et taux des droits — impots.gouv.fr · hausse temporaire des DMTO · assiette et commission d’intermédiaire — BOFiP · valorisation du mobilier — Notaires de France. Les montants présentés sont des estimations d’aide à la décision ; le décompte du notaire prévaut.